Real estate law

I would like to buy real estate, what should I pay attention to when signing a presale agreement?our reader asks.

If we have finally found a property that is adequate for us, before engaging in anything, we have to check the documents of the house/apartment/land: up-to-date land registry excerpt, cadastral documentation, energy certificate, building permit etc. Land registry excerpts reflect the legal situation, presenting the owner, any mortgages or sales prohibitions that may encumber the property. Moreover, in order to avoid unpleasant surprises, we can check already if property taxes and utilities (water, gas, electricity etc.) are paid up to date.

If there is a temporary impediment in the way of the purchase (probate, termination of joint property, credit approval etc.), it is recommended to conclude a presale agreement in which the parties determine the essential elements of the sale (price, payment deadlines, guarantees) and at the same time they undertake to sign the notarized sales agreement that transfers ownership.

 Presale agreements may take the form of a private document or a notarized document, but neither is capable of transferring ownership. They only give birth to an obligation to conclude an agreement.

 The sum of the advance/deposit payable upon signing the presale agreement depends on the agreement between the parties. Both parties are protected by the provision that the buyer shall lose the deposit if he/she changes his/her mind and the seller shall pay back the double of the deposit if he/she withdraws from the contract.

Provisions regarding default interests, as well as damages payable for breach of contract, determined in advance, are considered provisions that encourage compliance.

 The advantage of a notarized document lies in its enforceability. Shall the presale agreement be terminated, the parties do not have to turn to a court of law as their claims are enforceable without a lawsuit.

 It is useful to provide for the possibility of lawful termination of the contract (without a lawsuit) if one of the parties does not comply with his/her obligations, thus avoiding the loss of time, energy and money entailed by a potential lawsuit.

The law provides for the possibility of registering the presale agreement into the land register if the seller is the registered owner and the parties have determined the deadline for concluding the notarized sales agreement in the presale agreement. This registration may be carried out any time within the specified deadline, as well as for up to maximum 6 months upon the expiry of this deadline. Thus, everyone may become aware of the existence of the presale agreement, which means that a person concluding a new presale agreement will become a buyer of bad faith. In the case of buildings under construction such a registration may also imply smaller inconveniences as the buyer must be present at each and every legal act (division, sale etc.) until the apartment/part of building that forms the object of sale is not registered as a separate unit.

 According to art. 2386 of the Civil code, buyers have a legal mortgage over the deposit paid if sellers do not comply with their obligation to enter into contract.

 If one of the parties unjustifiably refuses to sign the agreement, there is also the possibility to annul the presale agreement in court. We have already discussed the provisions concerned in a previous article.

About the residential lease contract 

A well formulated residential lease contract may protect both the lessor and the lessee from several inconveniences. No matter how trustworthy the other party may seem, it is not advisable to rely solely on trust in material problems.

A lease contract is a consensual agreement. It is enough if the parties agree on the object of the lease and the rent for the contract to be concluded. Besides recording the personal data of the parties, the address of the leased property and its detailed description, the payment method, the obligations of the parties and the duration it could be useful to indicate the names of the persons living together with the lessee, as well as to make an up-to-date inventory of the mobile goods from the apartment.

The main obligation of the lessor is to hand over the real property to the lessee, i.e. to ensure that the lessee enjoys his/her right to possess and use the property and to accept the use of the property throughout the entire duration of the lease.

The lessor guarantees that the apartment is adequate for its use according to contract during the entire duration of the lease and that it complies with the provisions of the contract, as well as for the fact that no third party has a right related to the property that would limit or impede the lessor’s use of the property. The expenses related to the maintenance of the property (renovation, repair, etc.) are by law payable by the lessor. Only smaller expenses which are implied by the use of the apartment according to its destination are an exception.

The lessee has the obligation to inform the lessor if the property is under threat of being damaged or if the need for repair works that are incumbent on the lessor arises.

Based on the agreement, the lessee has the obligation to take over the property and to pay the rent in time. Moreover, the lessee must use the leased property according to its destination and the contract, allowing the lessor to verify the use from time to time. If the property is not used adequately or according to its destination, the lessor may claim damages.

According to the new Civil code, not only a lease agreement concluded before a notary public is considered an enforceable title, but also that comprised in a private document and registered at the tax office, inasmuch as the payment of the rent and – upon expiry of the deadline – the restitution of the property are concerned. The practical importance of this provision lies in the fact that the lessor can commence the enforcement procedure without a lawsuit and a court decision, the rent can be recovered within a short period and the infringer can be evicted.

In practice, it is useful to record the lease contract in the Land Register as thereby it will become public and in case of disposal of the property forming the object of the lease the new owner is obliged to respect the lease contract and the ensuing rights and obligations.

According to the new Civil code, residential lease agreements may be concluded for maximum 49 years, otherwise any longer duration shall be reduced by law to the deadline provided for by law.

Lessees have a preferential right in case of a new lease contract if they have properly fulfilled their rights arising from the previous contract.

In case of unjustified non-fulfilment of the contract, the other party has the right to terminate the contract. If the parties have not provided for the possibility of lawful termination of the contract, this can only be ordered by a court.

Residential lease contracts concluded for a determined period may be unilaterally terminated by the lessee with a 60 days’ notice.

In order to avoid potential disputes, when concluding the lease contract it is worth taking care and proceed with full knowledge of the law, thus decreasing to a minimum the greatest risk of renting an apartment, i.e. that of the lessee not paying the rent and maybe not wanting to move out.

On the rectification and annulment of title deeds

 “After a years-long procedure, a title deed was finally issued for our restituted land, but when elaborating the documents necessary for registration in the land registry, it was established that the ridge and parcel number were mistaken. What should we do in such cases?” – our reader H.K. asks.

In practice, title deeds issued by county committees for the establishment of land ownership often contain erroneous data or mistakes, especially in relation to ridge or parcel numbers.

 According to the new Rules on the approval, reception and registration in cadastre and land registries approved by Order no. 700/2014 of the Director of the National Agency for Cadastre and Land Registration, title deeds containing mistakes may be rectified directly by local land registration offices. In many cases, mistakes can be remedied within the framework of an administrative procedure, without a court decision.

Based on the decision of county committees for the establishment of land ownership, land registration offices may rectify, modify title deeds if mistakes concern the name of the owner, the owner’s personal identification number, domicile, the ridge or parcel number, the vicinities, the surface of the parcels or other data which do not influence the entitlement of the owners or the total surface of the restituted land (rectifying the number, date of issue etc. of the title deed).

 Interested persons can turn to local county committees any time, this procedure is not subject to a deadline, and it is tax free. County committees forward the applications, together with their annexes (original title deed, affidavits made before a notary public, report etc.), to the competent land registration offices, which upon analysis make a proposal to the forwarding county committee concerning the intended modifications.

 If the administrative procedure is not successful, an action may be brought before the competent court for the total or partial annulment of the title deed concerned and for the obligation of the county committee to issue a new title deed containing correct data. Legal proceedings are tax free and relatively fast, as we only have to prove that certain data in the title deed are incorrect and that the land plot identified with the correct data has not been restituted to someone else. Certificates issued by mayors’ offices and topographical expert opinions which contain the correct data of the land plot, indicating the correct ridge and parcel number, serve this purpose. During such lawsuit, courts turn to the competent land registration offices, which certify in writing that no title deed has been issued for the land plot identified with the correct ridge and parcel number to another person.

 If the above-mentioned evidence supports our claims, the court upholds our application and obliges the county committee to issue a new, correct title deed. First instance court decisions may be appealed in 30 days.

A kilakoltatási, lakáskiürítési eljárásról

Az albérletből távozni nem akaró, tartozásokat felhalmozó, összeférhetetlen bérlő minden tulajdonos rémálma. Hogyan kerülhetjük el a problémás albérlőket és mit tehet ilyenkor az ingatlant kiadó tulajdonos?

A Polgári Perrendtartás a közjog szerinti lakáskiürítési per mellett egy gyorsított, különleges eljárást is szabályoz a jogtalanul használt vagy elfoglalt ingatlanokból való kilakoltatást illetően. Az érintett személynek választási lehetősége van a két eljárás között.

Ha a bérleti szerződés megszűnt és a használatba adó birtokba szeretné venni a bérleményt, első lépésként kötelező módon írásban fel kell szólítania a bérlőt, hogy a kézbesítéstől számított 30 napon belül ürítse ki és adja át az ingatlant (épület vagy telek). A végrehajtó által kiküldött felszólítás hiányában a bíróság elutasítja a bérlemény kiürítésére irányuló perindítási kérelmet.

Meghatározott időre kötött bérleti szerződés esetén a felszólítást a határidő lejárta előtt legalább 30 nappal korábban kell küldeni. Határozatlan időtartamú bérleti szerződés esetén a szerződés felbontására irányuló felszólítás kilakoltatási, lakáskiürítési felszólításnak is minősül.

Míg a perrendtartás a bérlőnek egy 30 napos határidőt ír elő az ingatlan önkéntes kiürítésére, a jogcím nélkül önkényesen elfoglalt ingatlan esetén csupán egy 5 napos felszólítási határidőt rögzít.

Figyelem! Mivel a bérlő írásban lemondhat a felszólításról, egy jól megszerkesztett bérleti szerződéssel elkerülhető az előzetes eljárás és lényegesen felgyorsítható a kilakoltatás!

Amennyiben a felszólítást követően az érintett személy önszántából nem üríti ki és nem adja át a bérleményt, lakáskiürítési per kezdeményezhető  az ingatlan elhelyezkedése szerint illetékes bíróságnál. Az új rendelkezés értelmében az alperes lakcímeként a szóban forgó ingatlant kell tekinteni, a bíróság innen idézi meg az alperest és ide közöl ki minden okiratot.

A gyorsított eljárás keretében kérhetjük a bérhátralék kifizetését is, viszont az esetleges károk megtérítése, hátralevő közköltség kifizetése vagy más kötelezettség teljesítésére irányuló követelés érvényesítése (lakcím módosítása) csakis külön eljárás keretén belül lehetséges.

Mivel egy különleges, gyorsított eljárásról van szó az alperes csakis az ellene felhozott indokokkal szemben védekezhet, nem fogalmazhat meg viszontkeresetet és nem hívhat perbe harmadik személyeket, az erre vonatkozó követelései kizárólag külön eljárásban érvényesíthetőek.

A bírói határozat végrehajtható és fellebbezéssel támadható meg a kihirdetéstől/kiközléstől számított 5 napon belül.

A lakáskiürítési per elkerülhető ha a bérleti szerződés megkötésekor a bérlő közjegyzői vagy az adóhivatalnál bejegyzett okiratban kötelezettséget vállal a lakás elhagyására a bérleti szerződés megszűnésének esetére, mert ez esetben a szerződés bírósági végrehajtó által közvetlenül végrehajtható.

December 1 és március 1 között nem hajthatók végre a lakás rendeltetésű ingatlanokból való kilakoltatások, kivéve ha a tulajdonos bebizonyítja, hogy neki és családjának nincs megfelelő lakása vagy pedig a kilakoltatni kívánt személy rendelkezik egy másik lakással, ahova azonnal beköltözhet.

A tél idején fennálló kilakoltatási tilalom nem vonatkozik az önkényesen, jogcím nélkül foglalt lakás rendeltetésű ingatlanokra illetve azon személyekre akikkel szemben az együttélési viszonyok veszélyeztetése vagy csendháborítás miatt rendelték el a kilakoltatást.

A vagyonközösség megszüntetésére vonatkozó általános szabályok

 “Közös lónak túros a háta” – szoktuk emlegetni  vagyonközösség esetén, amely nemcsak a felek akaratából (szerződés, házasság), hanem ettől függetlenül is keletkezhet. Gondoljunk csak az öröklésre. A tulajdonostársaitól bárki “megszabadulhat” azzal, ha valaki számára értékesíti a saját tulajdoni hányadát. De mit tehet az, aki ragaszkodik a tulajdonjogához és nem kívánja elidegeníteni a részét? Vajon egymásra vannak utalva a tulajdonostársak? Van lehetőség a tulajdonközösség megszüntetésére?

A tulajdonközösség olyan jogközösség, amelyben a tulajdonjog ugyanazon a dolgon meghatározott eszmei hányadrészek szerint több személyt illet meg.

Alapelv, hogy senkit sem lehet mással vagyonközösségre kényszeríteni, ezt fenntartani, ha ő nem akarja.

A közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti, de ahhoz, hogy a megállapodás érvényes legyen, tartalmaznia kell az összes tulajdonostárs jóváhagyását.

A megosztás módjára nézve elsősorban a felek egyezsége az irányadó, de ha valamely kérdésben a felek nem tudnak megegyezni, akkor a bíróságra vár a vagyonközösség megszüntetése.

A Polgári törvénykönyv 676. cikkelyének értelmében a tulajdonközösség megszüntetésének elvileg három fő módja ismeretes:

  1. a közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani. Erre csakis az osztható dolgok esetében kerülhet sor;
  2. a bíróság a közös tulajdon tárgyait, megfelelő ellenérték kifizetése fejében, egy vagy több tulajdonostárs részére ítélheti;
  3. ha másként nem lehetséges, akkor érték szerinti megosztásra kerül sor, amely által a vagyonközösség tárgyát értékesítik és a vételárat osztják el a tulajdoni hányadok szerint.

Elsődleges szempont a felek által megállapodott értékesítés, de amennyiben a felek nem tudnak

egyhangúlag megegyezni, akkor a bíróság elrendeli a közös tulajdon tárgyának az árverésen való értékesítését.

A tulajdonközösség megszüntetésére irányuló per megindításához kapcsolódó eljárásjogi szabályokat a Polgári perrendtartásról szóló tv. 979-995. cikkelyei tartalmazzák.

A vagyonközösség megszüntetéséről csakis az összes tulajdonostárs perben állása esetében lehet határozni.

A felperes köteles a keresetlevélben megjelölni a pertárgy értékét, mivel ez képezi a 3%-os eljárási illeték alapját. A költségtakarékosság érdekében tanácsos az adózandó értékre hivatkozni.

Ezen perek egyik sajátossága hogy a perköltségeket a felek egymás között arányosan megosztva viselik, mivel nem beszélhetünk egy ilyen perben a klasszikus értelemben vett perveszteségről amiatt, hogy a megosztás mindegyik tulajdonostárs érdekét szolgálja. 

A végleges bírósági ítélet a tulajdonostársak között végrehajtható kötelmi jogviszonyt hoz létre, amely lényegében a tulajdonostársak kötelezését jelenti a közös ingatlan természetbeni megosztására, a tulajdonjog átruházására, még abban az esetben is ha a felek nem kérték az ingóság vagy ingatlan átadását vagy ezt a bíróság nem rendelte el.

Az elsőfokú bíróság által kimondott ítélet érdemben felülbírálható fellebbezés útján.

„Közjegyző előtt megírt lakásbérleti szerződésünk értelmezhető záradékokat tartalmaz, nem egyértelmű a szerződés időtartama. Mit lehet tenni ilyen esetben, hogyan lehet orvosolni ezt a helyzetet? – kérdezi olvasónk.

            A felek kérelmezhetik vagy a közjegyző hivatalból kijavíthatja, kiegészítheti a téves, hibás vagy mulasztásokat tartalmazó hiteles dokumentumokat. A helyreigazító végzést a jegyző csakis a felek beleegyezésével eszközölheti,   a javításról pedig az adott okirat minden egyes eredeti példányán megjegyzést kell tenni.

            Amennyiben a felek nem értenek egyet a javasolt helyreigazítással vagy a rendelkezésre álló dokumentumok nem teszik lehetővé a hiba kijavítását, a közjegyző elutasító végzésben megtagadhatja a kérelmezett módosítás végrehajtását.

A visszautasító végzés ellen, az érdekelt személy, a kézbesítéstől számított 10 napon belül panaszt nyújthat be a közjegyző székhelye szerint illetékes bíróságnál. A bíróság elrendeli a hiba helyreigazítását vagy az okirat kiegészítését, amennyiben a bizonyítékok alapján úgy értékeli, hogy a közjegyző indokolatlanul és törvénytelenül tagadta meg ezek eszközölését. 

Amennyiben a fenti eljárás nem alkalmas a hiba kijavítására, kérelmezhetjük a szerződés értelmezését a közjog szerinti bírósági eljárás keretén belül is. A Ptk. 1266-1269. cikkelyei szerint a szerződést a felek egybevágó akarata szerint kell értelmezni és nem pedig a kifejezések szó szoros jelentése alapján. Ennek megállapítására a bíróság megvizsgálja a szerződés célját, a felek között folytatott tárgyalásokat, a köztük kialakult gyakorlatot és szokásokat valamint az egyezség megkötése utáni magatartásukat. A szerződést jóhiszeműen, kifejezéseinek szövegösszefüggésükben szokásos értelme szerint valamint tárgya és célja figyelembevételével kell értelmezni.

A szerződések hatályosulásának elve értelmében, a záradékokat úgy értelmezzük, hogy azok biztosítani tudják a szerződés tényleges megvalósulását, ne vezessenek ésszerűtlen következtetésekhez.

Az ingatlanok elbirtoklására vonatkozó  bírósági eljárásról

Gyakran előfordul, hogy idegen tulajdonban lévő ingatlant huzamos ideig sajátunkként használunk és ezáltal, elbirtoklás útján, megszerezhetjük annak tulajdonjogát.

Felcsillanhat a szemünk, amikor hallunk az elbirtoklás fogalmáról, viszont az erre vonatkozó, törvényben  előírt, szigorú feltételrendszer már kevésbé közismert. Íme, leegyszerűsítve az erre vonatkozó alapvető eljárási szabályok!

Az elbirtoklás eredeti tulajdonszerzési mód, amely a forgalom biztonsága érdekében jogvédelmet hivatott biztosítani annak a birtokosnak, aki az ingatlant a törvényben előírt feltételek mellett huzamosabb ideig szakadatlanul használja, ha a tulajdonos a tulajdonjogával hosszabb ideig nem él.

Erdélyben, ahol a kataszteren alapuló telekkönyvi rendszer látja el az ingatlan nyilvántartást, az elbirtoklási határidő esetenként lehet 5, 10, 20 vagy 30 év, annak függvényében, hogy mikortól és milyen meghatározott körülmények között birtokoljuk az adott ingatlant.

Az elbirtoklásra a 2013 február 15.-én hatályba lépett Új Polgári Perrendtartásról szóló tv. 1049 – 1052-es cikkelyei új, különleges bírósági eljárást írnak elő.

Ezek értelmében, amennyiben az elbirtokláshoz szükséges minden feltétel adott, akkor a tulajdonjog megállapításához, bírósági eljárást kell kezdeményezni, vagyis pert kell indítani az ingatlan helye szerint illetékes bíróságnál.

A keresethez csatolandó akták:

-a telekkönyvi tulajdonos halotti anyakönyvi kivonata,

-a telekkönyvi tulajdonos hagyatékának az átadására vonatkozó közjegyzői végzés, illetve az örökösök neve,

-a polgármesteri hivatal által kiállított dokumetum, amely tanúsítja, hogy az ingatlan nem közterület,

-adóigazolás,

-szakértői vélemény (Mivel a kérlemező még nem rendelkezik az ingatlan feletti tulajdonjoggal, vitatható a törvény által előírt kataszteri dokumentáció csatolásának a kötelezettsége.),

-telekkönyvi kivonat és

-legalább két tanú neve és lakcíme.

A kereset beiktatását követően a bíróság megidézi a telekkönyvi tulajdonost vagy ennek örököseit és elrendeli a perre vontakozó hirdetmény kifüggesztését a per tárgyát képező ingatlannál, a bíróság székhelyénél, a telekkönyvi hivatalnál és a polgármesteri hivatalnál, illetve elrendeli a hirdetmény kiközlését két széles körben elterjedt újságban is.

Mindezen eljárások költségeit a felperes hivatott viselni.

Amennyiben a legutolsó hirdetménytől számított 6 hónapon belül az érintett felek nem ellenkeznek vagy a telekkönyvi tulajdonos halott vagy lemondott a tulajdonjogról, akkor a bíróság, a felperes és a tanúk meghallgatása után, végzésben érdemben határoz.

Ellenkezés esetén a felperesnek lehetősége van válasziratot benyújtani, amelynek kiközlése után a bíróság határozatban rendelkezik a tulajdonjog megszerzéséről.

Az elsőfokú bírósági határozat ellen fellebbezésnek van helye. Az így megszerzett tulajdonjogot a bíróság ítélete alapján lehet csak az ingatlan-nyilvántartásba ideiglenesen vagy véglegesen bejegyeztetni.

Mivel sokunk számára ingatlanjaink képviselik a legnagyobb értéket az anyagi javaink körében, ne feledjük hogy, mindez azt is jelenti, hogy aki a tulajdonjogával hosszabb ideig nem él, az megnyitja a lehetőségét annak, hogy az ingatlanát békésen, háborítatlanul birtokló személy megszerezhesse annak tulajdonjogát.