Szavatosság az eladott ingatlan rejtett hibáiért
Szavatosság az eladott ingatlan rejtett hibáiért
Szerencsés esetben az adásvételi szerződés aláírása előtt a vevő alaposan megvizsgálta az ingatlant és tájékozódott az esetleges hibákról. Bármilyen körültekintő legyen a vevő, röntgenszemmel nem tudja átvizsgálni a falakat, így az átadást követően bőven akadhat kellemetlen meglepetés a drága szerzeménnyel kapcsolatosan.
Kérdés, hogy milyen esetben és milyen hibákért vonható felelősségre az eladó?
A Ptk. 1707. cikkelye alapján az eladó kellékszavatossággal tartozik, vagyis felel azért, hogy az eladott ingatlan alkalmas a rendeltetésszerű használatra. Ugyanakkor felelősségre vonható ha a rejtett hibák olyan mértékben csökkentik az ingatlan értékét vagy rendeltetésszerű használatát, hogy ezek ismeretében a vevő nem szerződött volna.
Rejtett hibáról akkor beszélünk, ha az átadás pillanatában egy adott hiba nem volt felismerhető, egy körültekintő és elővigyázatos vevő által, szakértő segítsége nélkül.
Ismert vagy felismerhető az a hiba, amelyről a vevőnek ténylegesen tudomása volt illetve ha egyszerű észleléssel, körültekintéssel felismerhető lett volna.
A szavatosság csakis abban az esetben áll fenn, ha a hiba vagy ennek az oka, az átadás pillanatában már létezett és a szerződés aláírásakor a vevőnek minderről nem volt tudomása. Nincs jelentősége, hogy az eladó számára az adott hiba ismert volt vagy sem.
A felek korlátozhatják a felelőséget vagy teljes mértékben felmenthetik az eladót az általa nem ismert hibákból eredő szavatossági kötelezettség alól. Az eladó által ismert és diszkréten elhallgatott hibák esetén, az erre vonatkozó egyezségeket a törvény semmisnek nyilvánítja.
Végrehajtási eljárás alatt vásárolt ingatlanok esetében az eladót kellékszavatosság nem terheli.
A vevő a birtokba vételtől számított 3 éven belül érvényesítheti a szavatossági igényét. A felismert hibát haladéktalanul, egy ésszerű határidőn belül, bizonyítható módon közölnie kell az eladóval, ennek elmulasztása jogvesztéssel járhat.
A szavatossági jog érvényesítési módjai közül a legkézenfekvőbb és ingatlanok esetében a leggyakoribb, a hiba kijavítására vonatkozó igény érvényesítése. Ha az eladó a felelősségét vitatja vagy nem hajlandó a saját költségén elvégezni a javítást, akkor ezt a vevő saját maga orvosolhatja, követelve az eladótól a költségek megtérítését.
A vevő igényt tarthat a hibás ingatlan helyettesítésére, az ár megfelelő, arányos csökkentésére vagy a szerződés felbontására.
A vevő választhat a fent említett opciók közül, de a választási joga arányos kell legyen a hibák mértékével és a szerződés céljával, ellenkező esetben a bíróság a vevő által megfogalmazott igénytől eltérő jogorvoslást rendelhet el.
A rosszhiszemű eladó, aki a szerződés aláírásakor tudatában volt az ingatlan hibáinak, a fent említett lehetőségek mellett még kártérítés fizetésére is kötelezhető.
A jóhiszemű eladó viszont, az ár csökkentése illetve a szerződés felbontása mellett, csakis a vételár és az adásvétel költségeinek a megtérítésével terhelhető.
A kellékszavatosságra vonatkozó rendelkezések abban az esetben is alkalmazhatóak ha az ingatlan nem felel meg a szerződésben megállapított minőségi követelményeknek és kivételesen, vis maior esetén is érvényesíthető a vevő szavatossági igénye.
- Az adásvételi előszerződésről
- A lakásbérleti szerződésről
- A téves birtoklevelek kijavításáról, megsemmisítéséről
- A kilakoltatási, lakáskiürítési eljárásról
- A vagyonközösség megszüntetésére vonatkozó általános szabályok
- A lakásbérleti szerződés modosításáról
- Az ingatlanok elbirtoklására vonatkozó bírósági eljárásról