Az adásvételi előszerződésről

„Ingatlant szeretnék vásárolni, mire érdemes odafigyelni az előszerződés aláírásakor?”- kérdezi olvasónk.

Ha végre megtaláltuk a számunkra megfelelő ingatlant, még mielőtt bármire is köteleznénk magunkat, ellenőrizzük le a házra/lakrészre/telekre vonatkozó dokumentumokat: friss telekkönyvi kivonat, kataszteri dokumentáció, energetikai tanúsítvány, építkezési engedély, stb. A telekkönyvi kivonat tükrözi a jogi helyzetet, a tulajdonos személyét, az esetleges jelzálogokat vagy elidegenítési tilalmat, amely terhelheti az ingatlant. Továbbá, a kellemetlen meglepetések elkerülése végett, már most megbizonyosodhatunk, hogy az adó és a szolgáltatások (víz, gáz, villany, stb.) díja naprakészen ki van fizetve.

            Amennyiben az eladás útjában valamilyen átmeneti akadály áll (hagyatéki eljárás tárgyalása, tulajdonközösség megszüntetése, hitel jóváhagyása, stb.), érdemes előszerződést kötni, amelyben a felek rögzítik az adás-vétel lényeges elemeit (ár, fizetési határidők, garanciális feltételek) és egyben kötelezik magukat a tulajdonjogot átruházó közjegyzői adás-vételi szerződés aláírására.

Formailag az ingatlanra vonatkozó adás-vételi előszerződés lehet magánokirat vagy közjegyzői okirat, tulajdonjogot egyik sem alkalmas átruházni, csak szerződéskötési kötelezettséget keletkezet.

            Az előszerződés aláírásakor kifizetendő előleg/foglaló mértéke a felek megállapodásától függ. Mindkét félnek garanciát jelent azon szerződéses rendelkezés, amelynek értelmében a vevő elveszíti a kifizetett előleget, amennyiben meggondolja magát, illetve az eladó visszafizeti a foglaló kétszeresét, ha eláll a szerződéstől.

Teljesítésre ösztönző kitételnek minősül a késedelmi büntető kamat illetve a szerződés megszegése esetén fizetendő, előre megállapított, kártérítés.

A közjegyzői dokumentum előnye, hogy végrehajtható okirat, az előszerződés felbontása esetén nem kell bírósághoz fordulni, a követelés, per nélkül, végrehajtó által érvényesíthető. 

            Hasznos rendelkezni a felek azon lehetőségéről, hogy jogszerűen (per nélkül) felbontsák a szerződést, amennyiben a másik fél nem teljesíti a kötelezettségeit, ebben az esetben elkerülve egy esetleges perrel járó idő, energia és pénz veszteséget.

            A törvény lehetőséget nyújt az előszerződésnek a telekkönyvbe való feljegyzésére is, amennyiben az eladó telekkönyvi tulajdonos és az előszerződésben a felek rögzítették a közjegyzői adás – vételi szerződés aláírásának a határidejét. Az említett határidőn belül a feljegyzés bármikor eszközölhető, illetve ezt követően legkésőbb 6 hónapig. Így bárki tudomást szerezhet az előszerződés létéről és rosszhiszemű vásárlónak minősül, amennyiben egy újabb előszerződést kötne az ingatlanra. Építkezés alatt álló ingatlanok esetén, a feljegyzés kisebb kellemetlenségekkel járhat, hiszen amíg a megvásárolandó lakrésznek nincs saját telekkönyve, a vevő minden egyes jogügyletnél (felosztásnál, eladásnál, stb.) jelen kell legyen.

            A Ptk. 2386. cikkelye alapján a vevő egy törvényes jelzálogjoggal rendelkezik a kifizetett előlegre vonatkozóan, amennyiben az eladó nem tesz eleget a szerződéskötési kötelezettségének.

            Amennyiben az egyik fél indokolatlanul megtagadja a szerződés aláírását, lehetőség van az előszerződés bírói úton való érvényesítésére. Az erre vonatkozó rendelkezések egy korábbi cikk tárgyát képezték.