A kilakoltatási, lakáskiürítési eljárásról

Az albérletből távozni nem akaró, tartozásokat felhalmozó, összeférhetetlen bérlő minden tulajdonos rémálma. Hogyan kerülhetjük el a problémás albérlőket és mit tehet ilyenkor az ingatlant kiadó tulajdonos?

A Polgári Perrendtartás a közjog szerinti lakáskiürítési per mellett egy gyorsított, különleges eljárást is szabályoz a jogtalanul használt vagy elfoglalt ingatlanokból való kilakoltatást illetően. Az érintett személynek választási lehetősége van a két eljárás között.

Ha a bérleti szerződés megszűnt és a használatba adó birtokba szeretné venni a bérleményt, első lépésként kötelező módon írásban fel kell szólítania a bérlőt, hogy a kézbesítéstől számított 30 napon belül ürítse ki és adja át az ingatlant (épület vagy telek). A végrehajtó által kiküldött felszólítás hiányában a bíróság elutasítja a bérlemény kiürítésére irányuló perindítási kérelmet.

Meghatározott időre kötött bérleti szerződés esetén a felszólítást a határidő lejárta előtt legalább 30 nappal korábban kell küldeni. Határozatlan időtartamú bérleti szerződés esetén a szerződés felbontására irányuló felszólítás kilakoltatási, lakáskiürítési felszólításnak is minősül.

Míg a perrendtartás a bérlőnek egy 30 napos határidőt ír elő az ingatlan önkéntes kiürítésére, a jogcím nélkül önkényesen elfoglalt ingatlan esetén csupán egy 5 napos felszólítási határidőt rögzít.

Figyelem! Mivel a bérlő írásban lemondhat a felszólításról, egy jól megszerkesztett bérleti szerződéssel elkerülhető az előzetes eljárás és lényegesen felgyorsítható a kilakoltatás!

Amennyiben a felszólítást követően az érintett személy önszántából nem üríti ki és nem adja át a bérleményt, lakáskiürítési per kezdeményezhető  az ingatlan elhelyezkedése szerint illetékes bíróságnál. Az új rendelkezés értelmében az alperes lakcímeként a szóban forgó ingatlant kell tekinteni, a bíróság innen idézi meg az alperest és ide közöl ki minden okiratot.

A gyorsított eljárás keretében kérhetjük a bérhátralék kifizetését is, viszont az esetleges károk megtérítése, hátralevő közköltség kifizetése vagy más kötelezettség teljesítésére irányuló követelés érvényesítése (lakcím módosítása) csakis külön eljárás keretén belül lehetséges.

Mivel egy különleges, gyorsított eljárásról van szó az alperes csakis az ellene felhozott indokokkal szemben védekezhet, nem fogalmazhat meg viszontkeresetet és nem hívhat perbe harmadik személyeket, az erre vonatkozó követelései kizárólag külön eljárásban érvényesíthetőek.

A bírói határozat végrehajtható és fellebbezéssel támadható meg a kihirdetéstől/kiközléstől számított 5 napon belül.

A lakáskiürítési per elkerülhető ha a bérleti szerződés megkötésekor a bérlő közjegyzői vagy az adóhivatalnál bejegyzett okiratban kötelezettséget vállal a lakás elhagyására a bérleti szerződés megszűnésének esetére, mert ez esetben a szerződés bírósági végrehajtó által közvetlenül végrehajtható.

December 1 és március 1 között nem hajthatók végre a lakás rendeltetésű ingatlanokból való kilakoltatások, kivéve ha a tulajdonos bebizonyítja, hogy neki és családjának nincs megfelelő lakása vagy pedig a kilakoltatni kívánt személy rendelkezik egy másik lakással, ahova azonnal beköltözhet.

A tél idején fennálló kilakoltatási tilalom nem vonatkozik az önkényesen, jogcím nélkül foglalt lakás rendeltetésű ingatlanokra illetve azon személyekre akikkel szemben az együttélési viszonyok veszélyeztetése vagy csendháborítás miatt rendelték el a kilakoltatást.